Les jeunes misent sur l'investissement locatif pour se créer un patrimoine

Les jeunes qui ne peuvent pas s'offrir la résidence principale de leurs rêves se tournent vers l'investissement locatif pour se créer un patrimoine immobilier sans se mettre "de fil à la patte". 

Alors que le marché de l'investissement locatif s'est effondré fin 2023, l'intérêt grandissant des jeunes cadres pour ce type d'opérations demeure. Conscients de disposer d'un budget insuffisant pour s'offrir la résidence principale de leurs rêve, comme du fait de leur carrière les amènera peut-être à déménager plusieurs fois, l'investissement locatif s'impose comme la solution pour se créer un patromoine immobilier. Faut-il encore qu'on leur en laisse la possibilité... 

Un marché en repli en 2023 : 

La production de crédit destiné à financer un investissement a presque diminué de moitié (-40%) au dernier trimestre 2023 par rapport au dernier trimestre 2022. 

"Cette baisse d'activité provient principalement, comme pour les autres acquéreurs, de l'effet cumulé de la hausse des taux et des exigences du HCSF. Ce dernier, en plus de durcir les conditions d'accès au financement, a changé la méthode de calcul de l'endettement chez les investisseurs, la rendant beaucoup moins favorable". 

Malgré ce contexte morose, une tendance déjà observée s'est confirmée, l'attrait d'un jeune public pour l'investissement locatif, notamment dans l'immobilier neuf. 

L'immobilier neuf plébiscité par les jeunes actifs : 

Alors que 70% environ des projets locatifs financés par l'intermédiaires de CAFPI sont orientés vers un investissement dans le neuf via le dispositif Pinel, les jeunes suivent ce même mouvement. Il est notamment possible de différer de 2 ans son remboursement de prêts, lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit, ce qui est courant lors d'un achat sur plan. Les intérêts cumulés pendant la période de différé sont ensuite ajoutés au capital et donc lissées sur la durée du prêt. 

"Les dispositifs Pinel et Pinel+ vivent leur dernière année. Mais les jeunes en quête d'investissements locatifs pourront ensuite se tourner vers l'ancien, notamment les passoires thermiques qui sont décotées de 5 à 20% environ par rapport à un bien classé D sur le DPE. Les banques finacent l'investissement dans les biens énergivores sous condition de devis de travaux, d'engagement à les faire et d'intégration des montants estimés dans le plan de financement et l'endettement futur. Cela ouvre de nouvelles opportunités aux investisseurs. Il y a aujourd'hui 5 millions de logements classées F et G, mais ce chiffre peut baisser avec la réforme du DPE annoncé mi-février pour les biens affichant moins de 40m²."

Les jeunes investisseurs sont aussi une appétence pour l'investissement en parts de SCPI qui donnent accès à des actifs tertiaires (bureaux, commerces...) d'ordinaire peu accessibles aux particuliers et, en résidentiel, aux mêmes avantages fiscaux qu'un investissement en direct (déficit foncier et Malraux, notamment). 

Les avantages de l'investissement locatif à crédit : 

Financer son achat locatif à crédit permet aux investisseurs d'acheter sans mobiliser leur épargne, d'alléger la fiscalité sur les loyers et, ainsi, de majorer le rendeùent de l'opération. 

Profiter de l'effet de levier du crédit

L'immobilier est le seul placement pouvant être financé à crédit. S'il est préférable de disposer d'un apport minimal de 10% couvrant les frais de notaire réduits. Or il est de nouveau possible d'emprunter à 110% (prix du bien plus frais). Les banques exigent, dans ce cas, une épargne de précaution équivalant à six mois ou un an de revenus locatifs afin de supporter une éventuelle période de vacances ou des dépenses exceptionnelles (gros travaux...)

Alléger la fiscalité sur les loyers 

L'imputation des intérêts d'emprunt sur les loyers permet de réduire son imposition, et ce d'autant que les taux ont été multipliés par 3 à 4  sur les deux dernières années. Attention ne pas confondre les régimes d'emprunt. Ce mécanisme peut encore être amélioré grâce au prêt in fine. "Ce dernier permet de ne pas payer que les intérêts pendant la durée du prêt, et donc de libérer une capacité d'endettement pour d'autres projets ou placements et surtout il offre la possibilité de gommer tout ou partie d'un bénéfice foncier existant. Dans ce cas, la sortie du crédit est sécurisée et prévue dans le montage financier via le nantissement d'une assurance-vie, un plan d'épargne avec des versements réguliers ou une sureté réelle sur le bien". 

Se protéger

L'assurance emprunteur protège l'investisseur en cas de décès ou de perte d'autonomie. Mails il réalise une économie par rapport à l'assurance exigée pour l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire. En effet pour un investissement, seules les garanties "décès et perte totale et irréversible d'autonomie" PTIA sont obligatoires. Les garanties "invalidité permanente totale ou partielle" ainsi que "l'incapacité temporaire de travail" ne sont pas exigées car la perception du loyer ne dépend pas de l'état de santé de l'investisseur. 

Des blocages qui perdurent : 

Aujourd'hui, les nouveaux critères du HCSF modifiant le calcul du taux d'endettement, sont très pénalisants. Ils conduisent les courtiers à refuser la moitié des dossiers qui auraient été éligibles avant la mise en place de ces règles. 

En effet, pendant plus de 25 ans, les banques ont appliqué le calcul en différentiel, qui permet de déduire les loyers du remboursement du crédit plutôt que les ajouter aux autres revenus du foyer. Et ce, sans que la proportion des défauts de paiement des clients particuliers soit significativement impactée.